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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2018.02.21 【相続税対策のアパート建設に待った!!】将来の時限爆弾になる可能性示唆

〈活況を呈したアパートローン、本当の恐怖は忘れた頃にやってくる…〉

需要をはるかに超えるペースで建設が続いていた賃貸用アパートに急ブレーキがかかっている。

建設バブルはこれで終了となる可能性が高いが、問題はむしろこれからである。

賃貸需要がない地域に相続税対策で建てられたアパートは近い将来、空室に苦しむ可能性が高い。

場合によってはあらたな不良債権問題のきっかけとなるかもしれない。

〈まるで不動産会社のように銀行がアパート建設を提案〉

国土交通省が発表した12月の住宅着工戸数によると、貸家(主にアパート)の建設は前年同月比で3.0%減と

7カ月連続のマイナスを記録した。季節調整済みの着工件数(年換算)は、前月比で9.8%という大幅減だった。

ここ数年、アパート建設は賃貸需要をはるかに上回るペースで増加しており、

特に2016年は前年同月比で2ケタ台の伸びが続いていた。税金対策からアパート建設を急ぐ土地所有者が増えたことに加え、

マイナス金利政策による収益低下に苦しむ銀行が、こぞってアパートローンを強化したことが建設に拍車をかけた。

融資を伸ばしたい銀行が、土地所有者に対してまるで不動産会社のようにアパート建設を提案したり、

場合によっては、不動産会社と銀行が組むようなケースもあったといわれる。

ここまで来ると、過剰融資というレベルに入ってくるだろう。

あまりの過熱ぶりに金融庁が危機感を抱き、昨年から事実上の行政指導に乗り出したことで、

融資を控える銀行が増加。着工件数も頭打ちになった。

バブル的な建設ラッシュはこれで一段落ということになるが、これで過剰アパート問題が解決されるわけではない。

むしろ問題が深刻化するのは数年後のことである。

〈事態はゆっくりと深刻化する〉

先にも述べたように、ここ数年のアパート建設ブームは、相続税対策という側面があり

場所によっては、賃貸需要の推移を考えずに大量のアパートが建設された。

日本はこれから人口減少が本格化するが、人口が減るということは、

同じ状態のままで人の数だけが減ることを意味していない。

人は経済活動を行って生活しているので、一定以上の人がいないと経済圏を維持することができず、

より便利な場所に向かって人が移動することになる。

人口の減少は、同時に人口動態の変化をもたらすのだ。

地方都市の郊外に建設されたアパートの一部は、10年後、著しい賃貸需要の低下に直面する可能性が高い。

つまり大量の空室が発生するわけだが、この問題は進行が緩やかであるため

多くの人が状況を認識するまでにかなりの時間がかかる。

最近、建設されたばかりのアパートは、募集をかければ、すぐに多くの入居者が集まってくるはずだ。

現時点において人口減少はそれほど激しくないので、近隣にある築年数の古いアパートも、

空室はほどなく埋まるだろう。

だが、人口減少が本格化するのはこれからなので、10年後にはまったく違った環境になっている可能性が高い。

最初に異変が発生するのは築年数の古いアパートである。

当初は1カ月で空室が埋まっていたところが、数ヶ月の募集期間を確保しないと空室が埋まらなくなる。

だがこの時点でも、新築アパートの需要はそれなりに高く、

古いアパートも最終的には空室が埋まるので、多くの所有者は異変に気付かない。

〈何らかの公的な支援が必要となる可能性も〉

やがて近隣の古いアパートの中に、いつまで経っても空室を埋められないところが出てくる。

こうした状態がしばらく続き、やがて、以前は新築だったアパートにも空室化の波が押し寄せてくる。

もし所有者に資金的な余裕があれば、リニューアルを行って、入居者をつなぎとめるということも可能だが、

こうした資金的な余裕がなければ、状況は一気に悪化するだろう。

人口の減少が本格的に進んだ地域では、銀行が貸し付けた資金を回収できず、一部の物件は

いわゆる不良債権化する。

バブル崩壊後、銀行各行は不良債権処理に苦しんだが、

似たような状況に陥る地方銀行が出てくる可能性はゼロではないだろう。

当時は、その後の経済成長をアテにして、時間をかけて不良債権処理を進めるという手法が採用された。

だが、人口減少による地域の衰退は不可逆的なものであり、景気回復を待つという手段は選択できない。

その状態を放置すれば、地域金融機関の経営が危なくなり、金融システム不安の引き金を引いてしまう。

過剰に建設されたアパートがどの程度のインパクトをもたらすのか、現時点では何ともいえない。

だが、憂慮すべき事態であることは間違いない。

もし、銀行の基礎体力を超えるような事態となった場合には、何らかの支援策も必要となってくるだろう。

考えられるのは、公的資金を使って売るに売れない不動産を引き取り、これを流動化した上で

金融機関の損失処理を促すといったスキームである。

人口減少がもたらすインパクトは想像以上に大きいことを考えると、こうした事態についても、

ある程度、想定しておく必要がありそうだ。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

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2018.02.20 【小規模宅地“家なき子特例”平成30年4月以降に使えなくなる!?】相続税対策もアローホーム

羽生結弦選手の金メダルをとった演技を皆さんもご覧になりましたか?

アローホームの事務員さんも録画をして見たそうです。

でも、色んな局で放送していたので録画しなくても何回も見れたそうです。

さて、最近はよく空地にハイツ等の賃貸物件を建設しているのを見かけますが

皆さんは「小規模宅地の特例」という言葉を聞いたことはありますか?

または改正された「家なき子特例」という言葉はご存知でしょうか?

なかなか、当事者でないと何のこっちゃという聞きなれない言葉ですよね。

この家なき子特例とは、小規模宅地等の特例のうち、

被相続人が居住していた宅地を持ち家のない相続人が相続した場合に

330㎡まで80%評価減が可能な特例です。

ちなみに、平成30年税制改正大綱では、下記のように書かれています。

これは、本来の家なき子の趣旨から逸脱して、過度な節税対策として利用してきたのを、

防ぐための改正です。

たとえば、1人暮らしの親の土地建物を相続する際、すでに自己の家を持っている場合には、

小規模宅地等の特例は適用できません。

そこで、家なき子を適用するため、意図的に自己の家を親族に貸し、自分は他の場所に賃貸して住むことにより、

適用を受けた後に、自己の家に戻ってきたりすることもあります。

また、自己の家を親族に贈与や譲渡をして、自分はそのまま賃貸でそこに住み続けたり、

というようなケースもあります。

このような状態をつくることで、宅地が80%評価減できれば、相続税の負担も相当少なくなります。

今回の改正によって、家なき子に該当しなくなってしまった方は、

再度相続税の試算や、別途の対策を考えなければいけないでしょう。

なお、この改正は、平成30年4月1日以後に相続が開始したものから、適用となります。

今後ますます、相続税対策はシビアになってくるでしょう。

株式会社アローホームでは、顧問税理士さんによるセミナーも開いていますが

個人的にご相談もさせて頂いていますので、担当:足立(あだち)まで

まずはメールまたはお電話にてお問い合わせください。

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2018.01.28 【タワーマンション課税強化で相続税対策が変わる!?】

タワーマンション(超高層マンション)は、ステータス性と眺望だけでなく、

高い節税効果を持つ物件としてもかなり注目されていました。

特に高層階は節税効果が高く、低層階に住む人には不満がある人も少なくありませんでした。

世の中はタワーマンションバブルで、あっちこっちでタワーマンションが建設されていました。

しかし、2016年末の税制改正により、相続税の評価額のルールが変更にあるという事態が到来!!

打って変わって高層階の相続税は高く、低層階は安くという方針が示されました。

この税制改定には、タワーマンションを利用した相続税の節税に歯止めをかける意味合いがあります。

タワーマンション(超高層マンション)の建設ラッシュに購入する人の増加。。。

これから建築されたタワーマンションはどうなるんでしょうか?

そしてタワーマンションを節税対策にと購入した人はどうしていくんでしょうか?

おそらくタワーマンションの購入で大きな節税が期待されているのは相続税です。

相続税は、相続した遺産にかかる税金の事ですが、預貯金などの現金と比べて、

不動産にかかる相続税は安く設定されています。

これは、相続税が払えなくて、住んでいる家を手放すような状況を回避するためです。

そのため、相続した不動産が1億円で取引されていたとしても、

3,000万円と評価することで、かかる相続税を少なくしています。

つまり、現金で1億円を残せば、その額に対して相続税がかかるのに対して、

1億円のタワーマンションを購入して子供に相続させれば、

3,000万円分の相続税しか納める必要がありません。

■相続税の比較例

1億円の現金×相続税率(30%)=3,000万円
1億円のマンション(評価額3,000万円)×相続税率(15%)=450万円

さらにタワーマンションでは、販売価格が高層階ほど高く、

逆に低層階は安くなる傾向がありました。

ところが、マンションの相続税の評価額は専有面積で計算されるため、

高層階でも低層階でも面積が同じであれば同一金額とみなされていました。

「販売価格は高層階の方が高いのに、相続税は低層階と同じ」ということが起こります。

つまり、相続後にマンションを売却することを考えると、高層階ほど有利と考えられていました。

例えば、ご両親が1億円で購入した物件を、ご子息が3,000万円の財産として相続し、

相続後に1億円で売却したとすると、現金のまま相続した場合よりも

納税額をかなり減らすことが可能だったんです。

■1億円の現金と不動産を相続した場合の比較

相続方法 実際に相続できる金額
1億円の現金を相続 1億円の現金-相続税額3,000万円=7,000万円
1億円のマンションを相続後に売却 1億円でマンションを売却-相続税額450万円=9,550万円

2016年12月の税制改正で、2017年4月1日以降に販売される新築のタワーマンションについては、

評価額が高層階は高く、下層階は安くなるように調整する方針が示されました。

そのため、これから新築タワーマンションを購入する場合、

高層階に住む人は、以前より相続税と毎年の固定資産税が高くなります。

一方で低層階に住む人は、相続税と固定資産税が安くなります。

結果として、従来よりもタワーマンションを使った節税の効果が薄れるわけです。

ただし、税制改正前に販売されたタワーマンションについては、

評価方法が従来のままで変更はありません。

中古のタワーマンションを購入した場合も、評価方法は以前と同じです。

税制改正により、タワーマンションの物件探しにも影響が出てくるでしょう。

節税だけを目的にタワーマンションを購入しようという人は、

改正前の物件の高層階をという人が増えることでしょう。

逆に低層階を購入する場合、改正前の物件は、以前の評価方法のままなので、

新築タワーマンションに比べて損をしてしまいす。

なので低層階でも良いという人は、古い物件は避けたほうがいいといえます。

新年を迎え、不動産の在り方は加速度的に変化しています。。。

天皇様も退位して元号が変わり、消費税も上がっていきこれから本当にどうなっていくのやら。

税金・相続の事と不動産の事でご相談のある方はお気軽にご連絡ください。

アローホームでは節税に関してはもちろん相続に関する事も不動産と合わせて

ご相談に乗らせていただきますので、ご興味のある方は担当:足立(あだち)まで

まずはメールまたはお電話にてお問い合わせください。

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2017.12.27 【人生の転機、年末に突然の相続問題】相続・税金問題もアローホーム

事務の女の子のお父さんがつい1年前に亡くなり、私も知っている方だったので

葬儀に参列しましたが、お父様は交通事故で入院している間に病気が再発し

悪化してしまい、最後は話すことも出来なかったようでとても辛かったという

話を聞きました。

その際にとても苦労したのが、不動産やその他のお金の管理だったそうです。

お父さんが話せる状態ではなかったのと、管理を全てお父さんがしていたので

お母さんもわからないから家族でどうしようと、葬儀の準備やら保険の事やら

てんやわんやで大変だったようです。

その時に、不動産が何件かあって遠方の方で今後は誰も管理できないからと

私に処分をしたいからと相談がありました。

身近にすぐに相談ができる人がいるのは、何よりも心強いものです。

すぐにどうこうではなくても、少なくとも残された人たちが困らないように

準備をしてみてはどうでしょうか?

アローホームでは、法律面でのサポートや税理面でのサポートもしています。

総合的な相談も可能ですので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

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2017.12.10 【女性の白骨遺体!!】様々な【訳有の住宅】の買取はアローホーム

先々月でしょうか?

10月末頃に会社の近く(昭和町付近)の賃貸マンションで

女性の白骨遺体が見つかる事件がありました。

もちろん、ご存知の方もいらっしゃると思いますが

私は会社がとても近くなもんですから、お使いに出ていた事務の子が

すごい騒がしいから事件があったのではないかと言っていたので

調べてびっくりです!!

まさかこんな身近なところで白骨遺体があったなんて。。。

しかし、不動産屋も長いことやっていると色んな物件に出会います。

いわゆる、いわくつき(殺人・自殺etc.)物件の事ですね。

今までは自殺物件等は取り扱った経験がありましたが、殺人等の

事件性のある物件はまだ取り扱ったことがありません。

特に、何か普通の物件の買取と違うかと申しますと

結論から言えば、厳密には変わりません。

しいて言うのであれば、心理的な瑕疵でしょうか。

※瑕疵とは、 きず。欠点。また、過失。
法律上、なんらかの欠点や欠陥のあること。

これが目に見えないが、人のうわさ等なかなか難しい。

アローホームでは長い不動産生活でたくさんの心理的瑕疵のある

物件を扱って参りました。。。

もしも、何かの事情でそういった物件を早急に買取希望の方は

年末何かと忙しいとは思いますが、メールなら24時間対応していますので

重い腰をあげてみませんか?

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2017.11.30 【BlackFridayで騒ぐ裏で起こっている現実】どんなご相談もアローホームへ

この週末は、BlackFridayでどこも人がいっぱいですね。
ところで、皆さんはBlackFridayってなんのことだか知っていましたか?
お恥ずかしながら、私は娘に聞くまでよく知りませんでした。

『BlackFriday(ブラックフライデー)』とは
→アメリカで毎年11月第4木曜日に催される「感謝祭」の翌日の金曜日のこと。
休日ではないが前日とあわせて連休とされることが多く、
クリスマスセールの初日で小売店の売上げが年間でもっとも多い日である。
「ブラック」という呼称は、小売業者が売り上げ増によって
もうかる(黒字になる)こと、道路や店舗がこみ合って黒山の人だかりと
なることに由来しているといわれる。
一方で「大量にモノを買わされてしまう暗黒の日」という
裏の意味が含まれているという説もある。
※日本大百科全書(ニッポニカ)解説参照。

ちなみに、不動産業界にBlackFridayなんてものは存在しません。

何故今回このBlackFridayの話題に触れたかと言いますと、
最近では、査定のご依頼が有難い事に増えており、その中でも特に“離婚”
に発展するかもしれないので、前もって資産価値を調べておきたいと言う
女性のご依頼が多いようです(※弊社の事務員調べ)

女性はしたたか・・・いや失敬!!女性はいつの時代もしかっりしています。
そんな訳で私はたくさんの人がごったがえすのを見ながら、
しっかりとした女性の皆様の相談にのっていました。

世の旦那様がた、、、(※私を含めですが)ワゴンセールや特売で
たくさん買い込んでいる場合ではないかもしれませんよ!!

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2017.10.11 【空家活用は資産価値をあげる事になる】空家・空地の買取もアローホーム


空家問題は今や都心だけの問題ではなく、全国区で問題化しています。
大手の不動産でも、阪急沿線・近鉄沿線・京阪沿線が主だっていますが
空家も活用していこうという動きが活発です。

アローホームにも、相続に次いで空家・空地問題でご相談に来られる方が
増えました。

相続等で現在のお住まいとは別の遠方に物件を持ってしまったり、
どんな物件かもしらないとかもあります。

では何故、大手も空家の活用に躍起になっているのか?
それは、活用することでその沿線の資産価値が落ちにくく
なるのではという事です。

そこで、アローホームでも出来るだけお客様の考えに寄り添えるような
空家・空地の活用または、買取保証をご提案させていただいております。

もし何かお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。

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2017.10.09 【家の購入を考えるタイミングはいつ?】住まいの事ならアローホーム

マイホーム・自宅、、、

家の購入は車の購入よりも一大イベント!!

その金額もさる事ながら、決断にはそうとう勇気がいります。

アローホームでは、だいたいが3~40代の方が購入のご相談が

多くて、団塊の世代の方の年代になると相続や空家のご相談が

集中しています。

当然の事ながら、現金一括で購入する方はほとんどなく住宅ローンで

購入される方ばかりです。

そうなると、ローンの年数が短いと月好きの支払いが高くなりますし

月々の支払いで考えると購入する物件の金額も限られてしまいます。

したがって、購入を考えるのは比較的若い層に固まります。

中でも、結婚・転職・出産と人生の岐路の中で一番多いのは

結婚してややお子さんの育児も落ち着く(※0~2歳就園前)頃が

多いように感じます。

結婚したばかりはまだ引っ越しやら何やらとバタバタとしているけれど、

何よりも新婚を楽しみたい時期でもありますしね。

それから、子供が出来て奥さんが妊娠中はまた色々とあり家の購入で

動き回るのは難しい。。。

産後は尚の事バタバタと子育てに奮闘して家の事まで頭が回らない。。。

お子さんの子育てもひと段落して、首も座った頃になるとお出かけも

しやすくなり、賃貸だとお子さんの夜泣き等音の問題で家の購入に前向きに

なってきて、保育園や幼稚園で友達が出来てしまう前の方がお子さんの為にも

奥さんのママ友も新しい地域での方が作りやすいという事で、

抱っこ紐でお子さんを抱っこしながら、ベビーカーに乗せながらのお客様が

今年に入ってから急に増えたように感じます。

もしもまさに、今お子さんが何とかお出かけできるようになり

家の購入に前向きになっているようであれば、まずはお気軽にご相談ください。

自分たちが持てる家はどれぐらいの物件なのか?

予算はどれぐらいまで大丈夫なのか?

住宅ローンの金利はどこが一番安いのか?

などなど色んな事をまずはお気軽にお話しください。

「このあたりの物件でマンションか戸建てで。。。」等ぼんやりとでも

大丈夫です!!

担当の足立(あだち)に色々とご質問ください!!

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2017.10.08 【“ドミナント戦略”住宅販売の世界も変革し続ける!?】アローホームは狭く深いお付合い

【ドミナント戦略】

ドミナント(dominant)は、「支配的な」「優勢な」「優位に立つ」という意味を持つ言葉です。
小売業がチェーン展開をする場合に、地域を特定し、その特定地域内に集中した
店舗展開を行うことで経営効率を高める一方で、地域内でのシェアを拡大し、
他小売業の優位に立つことを狙う戦略をドミナント戦略といいます。

ドミナント戦略の代表例として、コンビニエンスストアをあげることができます。
最近やたらとコンビニが次々とできるなと思った事はありませんか?

あれは、狭い商圏に多店舗を集中的に出店させることで、
認知度の向上や配送の効率化を図っているのです。
特定エリアのシェア独占によってネームバリューが高まり、
集客効果にもプラス作用をもたらします。
「広く浅く」ではなく「狭く深く」出店攻勢をかけるわけです。

そして、この風潮が住宅販売業界においても活用され始めているのはご存知でしょうか?
今まであれば、新築を建築すればマンションでも戸建でも購入する人がいましたが
昨今ではなかなか新築を建てればすぐに売れるということはなくなりました。
大手であっても、戸数の多い分譲地で在庫を持て余している状態です。

この危機は住宅業界にも大きな打撃を与え、町の小さな不動産屋の倒産だけでなく
大手でも店舗の縮小に加え、人件費の削減(リストラ)に扮装する事態が起きました。

そこで、この事態を打破する為の策が、ドミナント戦略というわけです。

多角的に広げていた事業を縮小する事で物件も集中するし、サービスの向上も
徹底して行えるので、売ったら終わりの関係ではなく、また何かあったら
お願いしたくなる関係へとつながる営業へと変わりつつあります。

さて、ここまで前置きが長くなりましたが、
今回どうしてこの“ドミナント戦略”を取り上げたかと申しますと、
当社は、大手の様なお金のかけた販売活動はできませんが
お客様とのご縁を大事に、会社設立当時よりやってまいりました。

店舗は一つで少数精鋭で20余年頑張ってまいりました。。。
多角的には出来ませんが地域密着型でお客様一人ひとりに丁寧に対応して、
気がつけば、同業者がバタバタと潰れていく一方で細々と
何事もなく今も会社があるのは、狭く深くの精神があったからだと思います。

そして、それがアローホームの“ドミナント”とも言える誇れる部分だと確信しております!!

売却でも買取でも、真面目にコツコツと地味に仕事をしてきたけれど、
まさかアローホームがしてきたことが最先端だったなんて驚きです。

お店は地下鉄谷町線「文の里」駅の6番出口から真っ直ぐ歩いて、
1番初めの信号をわたって左折して頂いて1分ほど歩くと見えてまいります。

目立った看板等はございませんが、わたくし足立(あだち)がいつでもお出迎え致します。
お気軽にご相談からお越しください。

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2017.09.08 【家を買うなら?一戸建てorマンション】住まいの悩み事ならアローホーム

アローホームでは、お家を買って頂いた方に簡単なアンケートに

答えて頂いていた事があり、この一戸建てかマンションを選ぶにあたっては

皆さん内覧をしても最終まで悩んでいらっしゃいました。

アローホームの社内でもマンション派と戸建派に別れました。

マンション派の意見としては、利便性の良さと住まいの管理面(修繕等)や

買替する際の値崩れがしにくい事などがあがりました。

一方、戸建派の意見としては自分の家だし好きに出来る事や、階下に対する

音の心配がいらない事や、子育てしやすさを強調していました。

どちらもメリットとデメリットがあり、どちらが正解という事はありません。

マンションは戸建に比べて住民同士のコミュニケーションが少ないなんて、

今は戸建の方がコミュニケーションが少ない事もありますし、戸建の修繕に

関しても、以前の建築と違い現在の建物は頑丈で昔の住宅の様に何年後かの

修繕に怯える事もありません。

子育ての間は戸建に住んで、老後はマンションという考え方もあります。

一番大事なのは、家族のみんながどちらに住みたいかです!!

駅から遠くても家族一人一人に部屋を持つことができて、好きなように

リノベーションできる戸建か、利便性が良く管理面でも安心でき防犯でも

信用できるマンションを選ぶかは、ご家族次第です!!

でも、最終的に悩んでどうにもならない時には第三者に委ねてみるのも

一つの策ではありますので、悩んだときにはアローホームにお任せ下さい。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

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